Inwestycje BTS stają się w Polsce coraz bardziej popularne. Dzieje się tak za sprawą wielu korzyści, jakie niesie ze sobą nowoczesne budownictwo typu built-to-suit. Czym wyróżniają się magazyny BTS, jakie są ich zalety i wady?
Definicja i specyfika rozwiązania built-to-suit
Built-to-suit to model inwestycyjny w budownictwie magazynowym, który zakłada przygotowanie obiektu zgodnie z indywidualnymi wymaganiami przyszłego użytkownika. W przeciwieństwie do powierzchni oferowanych w standardowych parkach logistycznych, gdzie najemca dostosowuje swoją działalność do istniejącej infrastruktury, w modelu BTS to budynek jest kształtowany według potrzeb konkretnego przedsiębiorstwa. Proces projektowania rozpoczyna się od precyzyjnego określenia wymagań funkcjonalnych, technicznych i operacyjnych, które wynikają bezpośrednio z charakteru działalności przyszłego najemcy. Takie podejście eliminuje konieczność kompromisów typowych dla wynajmu przestrzeni uniwersalnej i pozwala maksymalnie wykorzystać potencjał inwestycji.
Główne korzyści wyboru modelu built-to-suit
Pełna kontrola nad lokalizacją i parametrami przestrzennymi
Dzięki obiektom BTS klienci sami mogą określić, jakie mają wymagania odnośnie projektowania magazynów. Można zdecydować się na kupno działki inwestycyjnej, na której stanie magazyn, być jej właścicielem lub może ona należeć do inwestora. Nie bez znaczenia jest także lokalizacja takiego budynku. Najczęściej osoby, które chcą mieć magazyn, decydują się na miejsca przy węzłach komunikacyjnych lub są to okolice wielkich miast. Możliwość wyboru, gdzie będzie zlokalizowany obiekt, jest często największą zaletą dla osób wybierających BTS. Przedsiębiorstwo może zatem optymalizować łańcuch dostaw już na etapie wyboru gruntu, co przekłada się na niższe koszty transportu i sprawniejszą dystrybucję.
Elastyczność projektowania powierzchni użytkowej
Magazyny BTS można także dopasować pod względem powierzchni całkowitej i funkcjonalnej. Nie ma tu ścisłych ograniczeń, że obiekt ma mieć przykładowo 100 m². Najważniejsze jest to, by spełnić oczekiwania klienta i wybudować dokładnie taki budynek, jaki on chce. Tak samo wygląda sytuacja z ilością pomieszczeń, układem stref operacyjnych czy rozplanowaniem części składowych magazynu. Sami decydujemy jak ma wyglądać projekt magazynu, w końcu musi być on dopasowany do prowadzenia konkretnego biznesu. Klient ma realny wpływ na wygląd magazynu, zagospodarowanie przestrzeni, zarówno tej użytkowej, jak i produkcyjnej, a także na sposób realizacji funkcji magazynowania zgodnie z profilem działalności.
Przejrzystość kosztowa i harmonogramowa inwestycji
Już na samym wstępie możliwa jest także dokładna ocena kosztów inwestycji, ale i terminu wykonania wszelkich prac. Ponadto, klient wie, na jakim etapie jest budowa i jak ona w danym momencie wygląda. Model BTS zapewnia transparentność procesu budowlanego – od momentu podpisania umowy do przekazania gotowego obiektu istnieje jasno określony harmonogram z kamieniami milowymi. Nie trzeba też martwić się załatwianiem żadnych zezwoleń i innych dokumentów, ponieważ tym zajmuje się wybrana firma. Oprócz tego, już podczas użytkowania magazynu, klient nie jest odpowiedzialny za administrowanie nieruchomością, tym zajmuje się powołana do tego osoba, co pozwala przedsiębiorstwu skoncentrować zasoby na podstawowej działalności zamiast na zarządzaniu nieruchomością.
Ograniczenia i wyzwania modelu BTS
Długoterminowe zobowiązania umowne
Minusów korzystania z magazynów BTS jest w zasadzie niewiele. Wymienia się jedynie okres najmu takiego obiektu. Z reguły jest to 10 lat, choć niektóre umowy przewidują nawet dłuższe zobowiązania, sięgające 15 lat. Nie wszystkie firmy mogą chcieć zdecydować się na podpisanie umowy na tyle lat, jednak dłuższy wynajem jest zwyczajnie opłacalny z perspektywy inwestora, który amortyzuje koszty projektowania i budowy. Trzeba pamiętać, że są to budynki dostosowane do potrzeb danego przedsiębiorstwa, dlatego może być trudno znaleźć na nie nowego najemcę. Specjalizacja obiektu staje się więc źródłem zarówno przewagi funkcjonalnej, jak i ograniczonej elastyczności w przypadku zmian strategii biznesowej najemcy.
Wymagania dotyczące minimalnej powierzchni
Niektóre firmy zajmujące się budowaniem magazynów BTS wprowadzają ograniczenia dotyczące powierzchni takich obiektów. Zazwyczaj mają one 8000–10000 m², co wynika z ekonomiki przedsięwzięcia deweloperskiego – mniejsze projekty mogą być nieopłacalne ze względu na relatywnie wysokie koszty przygotowania inwestycji. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że magazyny służą nie tylko do przechowywania produktów, ponieważ zakres przeznaczenia jest zdecydowanie większy (produkcja, konfekcjonowanie, cross-docking, zarządzanie zwrotami), taka przestrzeń nie powinna być przeszkodą do zdecydowania się na obiekt BTS. Dla firm planujących ekspansję lub dysponujących rozbudowaną infrastrukturą logistyczną, minimalne progi powierzchniowe często stanowią naturalny punkt wyjścia do długoterminowej współpracy z deweloperem.
