Przedsiębiorcy, którzy potrzebują przestrzeni do przechowywania towarów, najczęściej biorą pod uwagę trzy możliwości: wynajem, budowa lub zakup gotowego obiektu. Jednak coraz bardziej popularną formą pozyskiwania powierzchni do składowania są magazyny spekulacyjne oraz BTS. Co to jest? Na czym polega? I w co opłaca się zdecydować?
- Co to są magazyny spekulacyjne?
- BTS – magazyny „szyte na miarę”
- BTS czy magazyn spekulacyjny – co wybrać?
Projekty spekulacyjne – budowa bez gwarancji najemcy
Magazyny spekulacyjne to obiekty, których budowa rozpoczyna się przed podpisaniem umów najmu. Co za tym idzie – inwestor, najczęściej deweloper, nie ma pewności, że jego inwestycja się zwróci. Decyzja o rozpoczęciu realizacji opiera się na analizie rynku oraz prognozach dotyczących popytu w danej lokalizacji.
Jeszcze kilka lat temu powstawało wiele magazynów spekulacyjnych, ponieważ na rynku nie było zbyt dużej konkurencji, a według raportów malała ilość pustostanów. Takie projekty były realizowane w miejscach o potencjalnie dużej powierzchni magazynowej (np. na przedmieściach miast, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych), gdzie jednocześnie istniał duży popyt na takie usługi przy niskiej konkurencji. To sprawiało, że deweloperom opłacało się podjąć ryzyko, w efekcie czego większość powierzchni była wynajmowana przed ukończeniem budowy.
Takie rozwiązanie jest też korzystne dla przedsiębiorców, którzy decydują się na wynajęcie magazynu spekulacyjnego. Dlaczego? Oferta obiektów z rynku wtórnego jest ograniczona, a budynki w wybranej lokalizacji nierzadko nie spełniają podstawowych oczekiwań – brakuje im odpowiedniej jakości posadzki, wystarczającej wysokości składowania czy nowoczesnych systemów załadunkowych. Dzięki nowym możliwościom właściciele firm mogą wynająć całkowicie nowy, nowoczesny obiekt, chociaż minusem jest tutaj konieczność czekania na oddanie budynku do użytkowania. A w międzyczasie pojawiła się też nowa idea – BTS.
Inwestycje BTS – budynek zgodny z oczekiwaniami najemcy
BTS to skrót od build-to-suit i oznacza magazyny „szyte na miarę” konkretnego klienta. Co to oznacza? Takie obiekty powstają na podstawie podpisanej wcześniej umowy z najemcą, w której ten może określić swoje wymagania co do standardów budowy czy wykończenia. W tym wypadku konieczne jest podpisanie umowy najmu na kilkuletni okres (obejmujący co najmniej 5 lat).
Największą korzyścią dla klienta jest to, że uzyskuje budynek dostosowany do jego potrzeb, bez konieczności podjęcia budowy z własnych środków finansowych. Przedsiębiorca może określić wymagania dotyczące takich elementów jak układ stref, wysokość składowania, liczba doków, systemy klimatyzacji czy zabezpieczenia przeciwpożarowe. Natomiast dla deweloperów jest to gwarancja rentowności inwestycji, dlatego coraz więcej inwestorów decyduje się na budowę w formacie BTS, niż w spekulacyjnym.
Wybór powierzchni – analiza obu modeli inwestycyjnych
Kluczową kwestią jest to, które z tych rozwiązań wybrać? Obiekty BTS mogą być budowane w znacznie wyższym standardzie i co za tym idzie – spełniać wszystkie wymogi, jakie będą później obowiązywać podczas przechowywania i transportowania towarów. Najemca ma możliwość zaplanowania układu pomieszczeń tak, aby odpowiadał specyfice działalności – na przykład uwzględnić odpowiednią strefę komplementacji zamówień lub przystosować obiekt do konkretnych technologii składowania.
Trzeba jednak wziąć pod uwagę również wady tego rozwiązania – obiekt powstaje dopiero po podpisaniu umowy i określeniu warunków współpracy, a więc na jego odbiór trzeba czekać od kilku do kilkunastu miesięcy. Ponadto należy zobowiązać się do kilkuletniego wynajmu, co wiąże się z mniejszą elastycznością w przypadku zmian w strategii firmy lub zmniejszenia zapotrzebowania na powierzchnię.
Z tego względu często bardziej atrakcyjne wydają się być magazyny spekulacyjne – jest duże prawdopodobieństwo, że w tych najbardziej korzystnych lokalizacjach już powstają nowe obiekty, które będą gotowe do użytku w znacznie krótszym czasie. Takie rozwiązanie sprawdza się zwłaszcza dla firm, które potrzebują powierzchni „na już” i nie mają czasu na oczekiwanie na zakończenie procesu budowlanego. W tym wypadku trzeba jednak cały czas pamiętać o tym, że deweloperzy decydują się na projekty spekulacyjne tylko wtedy, gdy mają pewność, że uda im się wynająć przynajmniej część powierzchni. Jeśli więc potrzebujesz magazynu w nietypowym, potencjalnie nieatrakcyjnym miejscu, jedynym wyjściem jest często wynajem BTS, ponieważ żaden inwestor nie podejmie się tak dużego ryzyka.
Jak widzisz, oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. Dlatego musisz najpierw dokładnie zastanowić się nad swoimi oczekiwaniami i zdecydować, co jest dla Ciebie ważniejsze – czas dostępności obiektu czy jego pełne dopasowanie do profilu działalności. Warto również uwzględnić czynniki takie jak planowany okres użytkowania, elastyczność umowy najmu oraz warunki współpracy z właścicielem.
