1. Trendy na polskim rynku magazynowym
Współcześnie mamy do czynienia ze stałym wzrostem popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce. Ze względu na umiejscowienie największych skupisk ludności w okolicach takich miejscowości jak Warszawa, Wrocław, czy też Katowice, można zauważyć właśnie w tych okolicach relatywnie większy wzrost zainteresowania na magazyny do wynajęcia. To właśnie jest głównym czynnikiem tego, że nowe powierzchnie magazynowe na wynajem powstają najczęściej na terenie województwa mazowieckiego, dolnośląskiego i na obszarze Górnego Śląska. Niemniej popularne jest także budowanie magazynów w okolicach miasta Łodzi, Krakowa i Poznania. Pomimo jednak stosunkowo dużej już na tę chwilę ilości magazynów do wynajęcia, zauważalna jest też nieustanna aktywność w tworzeniu nowych powierzchni magazynowych przez krajowych oraz zagranicznych deweloperów. Aktualnie w trakcie budowy na terenie naszego kraju posiadamy aż 163 tysiące metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, której większa część (ponad 80 %) docelowo przeznaczona będzie na wynajem. Zdecydowanie podpisywaniu umów najmu magazynów jeszcze w trakcie ich budowy, najbardziej sprzyja stabilność wysokości stawek czynszowych.”
2. Przeznaczenie powierzchni magazynowych
Magazyny to obiekty o niewątpliwie specjalnym przeznaczeniu ze względu na fakt, że przedsiębiorstwa składują tam różnego typu towary, często o niejednakowej odporności na zniszczenia. Każda powierzchnia magazynowa powinna być dokładnie przystosowana do potrzeb danego producenta, aby zapewnić bezpieczeństwo przechowywanym tam produktom oraz ułatwić procesy związane z logistyką i spedycją. Przed podpisaniem umowy na wynajem magazynu koniecznie trzeba sprawdzić, czy warunki danej powierzchni sprzyjają towarom, które zamierzamy w niej umieścić. Do najważniejszych czynników magazynowania należą: wielkość powierzchni magazynowej, stopień oświetlenia i wilgoci, jak również możliwość regulacji temperatury wewnątrz magazynu. W przypadku bardziej złożonych uwarunkowań składowanych produktów, istnieje możliwość budowy magazynu na wynajem, dostosowanego do indywidualnych potrzeb danego przedsiębiorstwa. Czasami takie rozwiązanie okazuje się być bardziej korzystne niż przystosowywanie już istniejącej powierzchni magazynowej na wynajem. Powszechnie bowiem wiadomo, że magazyn uprzednio wynajmowany przez firmę z branży spożywczej może nie być odpowiedni do składowania materiałów budowlanych i na odwrót. Jeżeli nie mają Państwo pewności czy wybrana powierzchnia magazynowa będzie właściwa do magazynowania państwa produktów prosimy o kontakt z przedstawicielem danego parku, który postara się rozwiać wszelkie tego typu wątpliwości.
3. Rodzaje powierzchni magazynowych
W przeważającej części polskie powierzchnie magazynowe wykorzystywane są do przechowywania towarów przez ich producentów. Magazyny mają strategiczne miejsce w całym łańcuchu dostaw tego typu przedsiębiorstw. Od wyboru ich rodzaju nierzadko zależy osiągnięcie przewagi konkurencyjnej na rynku przez daną firmę. Zazwyczaj wszystkie dostępne w Polsce magazyny na wynajem w standardzie posiadają zadaszenie, ściany, drzwi i okna. Możemy jednak dokonać podziału powierzchni magazynowej w zależności od dostosowania do składowania określonych towarów. Z tego też względu wyróżnia się następujące rodzaje powierzchni magazynowych:
- zbiorniki dostosowane do składowania cieczy i gazów,
- zbiorniki do przechowywania materiałów sypkich,
- magazyny uniwersalne, przystosowane do przechowywania towarów pakowanych
Magazyny można także podzielić względem posiadanej przez nie powierzchni. Wśród nich znajdują się powierzchnie magazynowe o rozmiarze:
- do 500 metrów kwadratowych,
- od 500 do 1000 metrów kwadratowych,
- w granicach 1000 – 5000 metrów kwadratowych,
- większym niż 5 tysięcy metrów kwadratowych.
Znajomość istniejących typów magazynów na wynajem jest pierwszym krokiem do odpowiedzi na pytanie czym należy się głównie kierować wybierając powierzchnię magazynową.
4. Czym kierować się przy wyborze magazynu?
Po podjęciu decyzji na temat wynajmu powierzchni magazynowej należy ustalić podstawowe czynniki, które zadecydują o wyborze konkretnego magazynu. Zdecydowanie w pierwszej kolejności trzeba wziąć pod uwagę jego lokalizację. Zazwyczaj unika się wynajmowania magazynów w centrach miast na poczet takich powierzchni, które znajdują się jak najbliższej dróg szybkiego ruchu. Czasami bowiem napotkamy na znaczące ograniczenia dotyczące wjazdu samochodów dostawczych do miast, co mogłoby wpływać na efektywność pracy całego przedsiębiorstwa. Najbardziej optymalny jest wybór magazynu do wynajęcia na obrzeżach jednej z największych polskich miejscowości w zależności od naszych indywidualnych potrzeb. Kolejnym czynnikiem jest rozmiar i rodzaj magazynu o czym poczytać można w akapicie „Rodzaje powierzchni magazynowych”. Niemniej istotne będą również warunki wynajmu magazynu. Część z nich przeznaczona jest na najem krótkoterminowy, ale wiele z nich możemy wydzierżawić na minimum 5, 10 lub 15 lat. Dotyczy to w szczególności magazynów BTS, które budowane są na specjalne zamówienie. Przed podjęciem ostatecznej decyzji powinniśmy zorientować się jaki jest minimalny i maksymalny okres wynajmu powierzchni magazynowej. Podsumowując można wskazać, że najważniejsze czynniki przy wyborze magazynu na wynajem to jego lokalizacja, rodzaj oraz możliwy czas najmu.
5. Jak wynająć powierzchnię magazynową?
Procedura wynajmu powierzchni magazynowej bardzo przypomina proces wynajmu każdej innej nieruchomości. Na samym początku powinniśmy sami określić podstawowe kryteria wyszukiwania, które pozwolą nam podjąć decyzję o najmie konkretnego magazynu. Za pośrednictwem serwisu topmagazyny.pl mają państwo możliwość wyszukać wolne powierzchnie magazynowe na terenie całej Polski w wielu dogodnych lokalizacjach. Jeśli zainteresuje Państwa jeden z magazynów zachęcamy do skontaktowania się z przedstawicielem danego parku logistycznego. Wówczas będą Państwo mogli zdobyć dużo więcej istotnych i dosyć szczegółowych informacji na temat powierzchni magazynowej do wynajęcia, a także umówić się na wizję lokalną i sprawdzić naocznie czy dany magazyn spełnia najważniejsze wymagania. Wynajem powierzchni magazynowej wiąże się z podpisaniem kilkuletniej umowy. Niemniej jednak jeszcze przed ostatecznym najmem magazyn zostaje dostosowany do indywidualnych potrzeb Państwa przedsiębiorstwa. Oczywiście jeśli w naszej ofercie nie znajdują Państwo żadnej interesującej powierzchni magazynowej do wynajęcia istnieje możliwość stworzenia dedykowanego konkretnej branży magazynu w formule BTS (built-to suite).
6. Warunki umowy wynajmu magazynu
Jednym z kluczowych warunków wynajmu powierzchni magazynowej jest czas trwania umowy z deweloperem. Ze względu na szczególne przeznaczenie magazynów umowy najmu są z reguły umowami długoterminowymi. Minimalny okres na który musimy zadeklarować wynajem powierzchni magazynowej to około trzy lata. Przeważająca część tego rodzaju porozumień zawierana jest jednak na dłuży czas, na przykład na okres pięciu lub siedmiu lat. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku podjęcia realizacji inwestycji magazynu BTS (built-to-suite). Tutaj należy z góry zadeklarować chęć wynajmowania powierzchni magazynowej przez najbliższe dziesięć lub piętnaście lat. Wynika to z faktu dostosowywania takiej powierzchni do indywidualnych wymagań danego przedsiębiorstwa. Oczywiście można podpisać umowę najmu magazynu na dłuższy okres czasu, jednakże zgodnie z polskim prawem tego rodzaju wynajem nie może przekroczyć trzydziestu lat. Najczęściej zadeklarowany przy podpisywaniu czas najmu jest niezmienny i rzadko zdarza się, aby w umowie był zapis o możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. Z tego też powodu należy dogłębnie rozważyć lokalizację oraz rodzaj magazynu, jaki będzie nam potrzebny na przestrzeni kilkudziesięciu następnych lat.
7. Podstawowe wyposażenie magazynów na wynajem
Przeważająca część parków logistycznych, które znajdą Państwo w wyszukiwarce serwisu topmagazyny.pl posiada strefę magazynową i oddzielną strefę biurową. Do dyspozycji naszych Klientów posiadamy magazyny zamknięte, które są w całości odgrodzone, jak również zabezpieczone poprzez objęcie ich całodobową ochroną przez wykwalifikowaną agencję. Każdy najemca ma prawo do dostosowania na potrzeby swojej działalności zarówno części wewnętrznej, jak i zewnętrznej wynajmowanego magazynu. W szczególności tego rodzaju elementy jak: oświetlenie, wielkość powierzchni, rozmieszczenie modułów są przystosowywane indywidualnie dla każdego najemcy. Wszystkie nasze powierzchnie magazynowe do wynajęcia posiadają ponadto ogrzewanie gazowe sterowane indywidualnie oraz tryskacze wiszące kategorii ESFR. Ponadto betonowa konstrukcja ścian, stalowy dach, a także posadzka bezspoinowa o nośności 5 ton /m² sprawiają, że nasze magazyny gotowe są do przyjęcia towaru najróżniejszego gatunku. Wykończenie deweloperskie powierzchni magazynowej zazwyczaj jest wliczone w cenę wynajmu i nie ma konieczności ponoszenia na samym początku wysokich kosztów.
8. Koszty użytkowania powierzchni magazynowych
Każdy najemca powierzchni magazynowej jest zobowiązany zgodnie z umową najmu do płacenia czynszu w cyklu miesięcznym lub rocznym. Jest to podstawowy koszt użytkowania magazynu. Jego stawka różni się w zależności od lokalizacji danego magazynu, wielkości wynajmowanej powierzchni magazynowej, a także wielu innych bardziej szczegółowych czynników, dlatego też bardzo ciężko jest określić ostateczną kwotę za wynajem. Na wysokość czynszu składają się:
- czynsz bazowy, który jest wskazywany za jeden metr kwadratowy w kwocie netto,
- stałe koszty użytkowania powierzchni magazynowej, do których zaliczyć można między innymi koszty ochrony, serwisu sprzątającego, koszty energii oraz zużycia wody.
Wynajem powierzchni magazynowej wiąże się również z koniecznością opłacenia podatku od nieruchomości, a także zakupu ubezpieczenia i sfinansowania kosztów ewentualnych napraw, czy też konserwacji budynku. Należy wziąć pod uwagę, że czynsz bazowy to najczęściej kwota stała, natomiast pozostałe opłaty to koszty zmienne i ich wysokość jest uzależniona od kondycji krajowej gospodarki. Dlatego też decydując się na wynajem magazynu musimy wziąć po uwagę kilka różnych wariantów dotyczących wysokości ostatecznej sumy użytkowania tego rodzaju nieruchomości.
